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Comprare casa col 25% di sconto: aste, prezzi medi a 142mila euro

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Pubblicato Giovedì, 29 Settembre 2016 22:02

Ogni anno in Italia si registrano 278mila esecuzioni immobiliari, che alimentano un mercato in crescita anche se ancora poco conosciuto. I valori più alti si registrano a Roma, Firenze e Palermo

29 settembre 2016

MILANO - La combinazione disposta di mutui a tassi convenienti e prezzi del mattone schiacciati ancora in basso dopo la lunga crisi economica, rende il momento estremamente interessante per chi vuole comprare casa. Ma c'è un segmento di mercato che fatica ancora ad imporsi, vuoi per l'opacità burocratica che ancora lo avvolge o per una naturale ritrosia dei compratori ad avvicinarsi: quello delle aste immobiliari.

Secondo l'ufficio studi del portale Immobiliare.it, "ogni anno in Italia si registrano mediamente 278.000 esecuzioni immobiliari: pignoramenti di uno o più immobili di proprietà di persone che non riescono a pagare i propri debiti, con conseguente messa in vendita all'asta del bene per soddisfare il credito. Complice la crisi economica, si tratta di un mercato in decisa espansione". Usando come base di dati gli annunci presenti sul sito, hanno scoperto "che il valore medio degli immobili residenziali messi all'asta in Italia ammonta a 142.000 euro e che la superficie media è pari a poco meno di 100 metri quadri".

Restano grandi differenze regionali: "Il Trentino Alto Adige è la regione in cui le perizie registrano i valori più alti, considerando che qui la media è pari a 223.000 euro. Il Lazio è secondo per il valore degli immobili residenziali che finiscono all'asta con un prezzo medio di partenza di 215.000 euro. Terza sul podio è la Sardegna in cui le abitazioni oggetto di esecuzione immobiliare valgono mediamente 201.000 euro. Anche la Sicilia si discosta notevolmente dalla media nazionale, con immobili all'asta il cui valore è di 181.000 euro. Alla fine delle graduatoria nazionale si trovano Piemonte e Calabria che sono le regioni dove si registrano i valori di perizia più bassi: qui gli immobili all'asta hanno un prezzo di partenza rispettivamente di 80.000 euro e 74.000 euro".

Venendo infine al dettaglio dei capoluoghi, "se per gli immobili in vendita è Firenze quello più caro in assoluto, quando si parla di aste Roma la sorpassa: le aste residenziali nella Capitale valgono mediamente 295.000 euro per abitazioni di 117 metri quadrati e Firenze è seconda con valori medi di 251.000 euro e dimensioni pari a 114 metri quadrati". Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, sottolinea che "La crisi economica degli ultimi anni e le sue note ripercussioni sul mercato immobiliare hanno fatto crescere in modo evidente il settore delle aste". Anche perché "il prezzo di partenza per un immobile all'asta è mediamente più basso del 25% rispetto al suo valore di mercato".

I valori medi e le dimensioni degli immobili all’asta
nelle 20 regioni italiane e nei loro capoluoghi

Mutui, segnali di rimbalzo dei tassi. Ma per gli addetti ai lavori il momento resterà d'oro

Secondo l'ultimo bollettino Abi, il costo medio di un finanziamento è risalito dal 2,09 al 2,2%. Lontani i tempi (pre-crisi) quando si veleggiava verso il 6%: per gli esperti i tassi resteranno bassi a lungo. Il mercato immobiliare torna vivace, ma i prezzi restano al palo: buon momento per gli acquisti

di RAFFAELE RICCIARDI

27 settembre 2016

MILANO - Tassi ai minimi storici dalle Banche centrali, con l'effetto di portare verso lo zero tutti i rendimenti ma anche i parametri ai quali si agganciano gli interessi sui debiti da rimborsare. Mercato del mattone frizzante, con gli scambi che ripartono, ma prezzi ancora vicini ai minimi storici. Istituti di credito che - almeno in teoria - dovrebbero essere incoraggiati ad erogare denaro. Sembra un mix perfetto per chi cerca di acquistare casa e ha bisogno di finanziare l'acquisto, almeno in parte, sottoscrivendo un mutuo bancario.

Secondo gli ultimi dati dell'Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare si sta riportando - almeno in termini di compravendite - ai livelli antecedenti la crisi del 2012. Nel secondo trimestre del 2016, il settore residenziale ha registrato un balzo degli scambi del 22,9%, che ha bissato il +20,6% del primo periodo dell'anno. Nel mentre, i prezzi sono rimasti fermi al palo: Tecnocasa, tra gli ultimi addetti ai lavori che hanno commentato i dati, ha recentemente parlato di quotazioni "ancora al ribasso ma che vanno verso la stabilità". Siamo però ancora a un quarto - se non addirittura un terzo - di prezzo in meno rispetto a quanto accadeva prima della crisi.

In questo contesto, si diceva, il costo dei mutui è sensibilmente diminuito. Anche se qualche segnale di una possibile inversione di tendenza è arrivato: secondo gli ultimi dati Abi (rapporto di settembre, base dati agosto 2016) il tasso medio dei nuovi finanziamenti per acquisto abitazioni si è attestato al 2,2%, dal precedente 2,09%. Siamo ben lontani dal 5,72% che veniva registrato alla fine del 2007, ma nondimento fa riflettere il cambio di tendenza (dal calo, alla ripresa) censita nell'ultimo rapporto dell'Associazione delle banche. Siamo allora di fronte a un rimbalzo dei tassi sui mutui? "Credo che lo scenario dei tassi per i prossimi due/tre anni rimarrà sostanzialmente piatto", spiega Lorenzo Montanari, direttore generale di Creacasa (Gruppo Credem). "Essendo oggi il livello ai minimi storici, ci potranno quindi essere in futuro dei momenti come quello attuale dove si potrà assistere ad un rimbalzo dei tassi, ma in un contesto generale di stabilità".

Dato questo scenario di fondo, si spiega perché la preferenza delle nuove sottoscrizioni vada ampiamente verso i tassi fissi (sono "fissi" i due terzi dei nuovi mutui), che oggi si trovano sul mercato ampiamente sotto il 2% per un finanziamento trentennale per l'acquisto di prima casa (si scende sotto l'1,8% per i ventennali). "Visto lo scenario di tassi bassi su un orizzonte temporale di medio/lungo termine, il tasso fisso applicato a finanziamenti di lunga durata consente margini di convenienza prospettica elevata", aggiunge Montanari.

All'esperto chiediamo di descrivere quale sarebbe la scelta ideale di tipologia di mutuo per due diversi profili: una giovane coppia di trentenni e contratto a tempo determinato o un 50enne con contratto stabile. "Partiamo dalla prima ipotesi: normalmente nelle operazioni a lungo termine che facciamo alle giovani coppie (durata media sui 30 anni), ci si orienta verso i mutui a tasso fisso. Ciò sostanzialmente per due ragioni. Innanzitutto dobbiamo considerare lo scenario dei tassi, per quanto visto prima. In secondo luogo, l'obiettivo è quello di stabilizzare la rata. Diverso il caso del 50enne con contratto stabile. La durata del mutuo sarà più breve, tra i 10/15 anni. Qui ci si potrebbe orientare su un mutuo a tasso variabile. Tale tipologia di mutuo è generalmente più 'rischiosa' perché esposta alle variazioni dei tassi con effetto diretto sull'importo della rata da corrispondere da parte del cliente. Effetto che può essere positivo o negativo, in relazione all'andamento dei tassi. In questo contesto di mercato favorevole, potrebbe essere una buona soluzione".

Proprio ai giovani, però, come ha dimostrato una prova sul campo di Repubblica, nonostante le dichiarazioni d'intenti delle banche è in molti casi ancora precluso l'accesso ai mutui, vista la loro difficile situazione contrattuale. Superare definitivamente la dicotomia tra le richieste di garanzie avanzate delle banche e la situazione contrattuale dei giovani è un problema aperto. "Dare una risposta di carattere generale non è di certo facile. Posso limitarmi a dire quello che stiamo facendo come Credem: c'è la disponibilità a finanziare mutuatari con le nuove tipologie contrattuali con "tutele crescenti". Queste forme contrattuali rappresentano i contratti del futuro. Diventa, quindi, importante confrontarsi con queste nuove realtà di recente introduzione", sostiene ancora Montanari.

Da ultimo, s'impone anche una riflessione sul modello di business delle banche sul fronte immobiliare. Montanari sottolinea che l'esperienza di distribuzione dei mutui è positiva considerando il mix di filiali e reti di subagenti: quest'ultima rappresenta "un canale a costo variabile caratterizzato da una grande flessibilità". Certo, sul fronte della redditività "negli anni il guadagno della singola operazione di mutuo è progressivamente diminuito per il comprimersi degli spread e per il costo di liquidità. Il prodotto mutuo continua comunque a rimanere un elemento importante negli asset delle banche e continua a rappresentare una fonte di acquisizione di nuova clientela.

(La Repubblica)

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