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Case vecchie e boom degli affitti brevi: ecco perché il mattone italiano continua a deprezzarsi

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Pubblicato Venerdì, 18 Gennaio 2019 22:49

Mentre i nuovi immobili registrano prezzi in aumento, il patrimonio esistente continua la sua discesa, un caso unico tra le economie emergenti. Perché? Lo abbiamo chiesto a due esperti del settore

 

di FEDERICO FORMICA

18 Gennaio 2019

 

Cosa sta succedendo al mattone italiano? Niente di nuovo, si potrebbe rispondere, eppure i dati diffusi da Istat pochi giorni fa fotografano una realtà curiosa: i prezzi delle case sono tornati a diminuire ma, nel frattempo, le compravendite stanno continuando a salire.

 

Come insegna la legge della domanda e dell’offerta, il prezzo di un bene più richiesto inizia a crescere proprio perché ci sono più persone disposte ad averlo. In apparenza, in Italia questa legge non sta funzionando. Ma solo in apparenza: “In realtà, nel nostro Paese sta acquistando solo chi se lo può permettere: chi ha lavori stabili, chi sta vendendo il proprio immobile o i genitori per i loro figli” spiega Maurizio Sgroi, giornalista economico e autore del blog The Walking Debt. Secondo Sgroi prezzi così bassi stanno convincendo i più benestanti a comprare, “magari perché tenevano d’occhio una casa da tempo e ora hanno capito che è il momento migliore per farlo”. Con la complicità dei tassi di interesse sui mutui che in questo periodo si trovano al minimo storico.

Resta il fatto che, nonostante siano in ripresa dal 2015, le compravendite siano ancora molto lontane dai livelli pre-crisi.

 

C’è casa e casa. A ben leggere i dati diffusi da Istat, però, non è del tutto vero che gli immobili italiani si stanno deprezzando. Nel terzo trimestre 2018 infatti il valore delle case nuove è cresciuto dell’1,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. E nel secondo trimestre l’aumento era stato dell’1,4%. Il problema, quindi, sono le case esistenti.

 

Secondo Sgroi, questo è dovuto a molti fattori, due dei quali sono “una svalutazione fisiologica, perché negli anni scorsi il prezzo di questi immobili era cresciuto davvero troppo, e il fatto che gli italiani fanno, mediamente, davvero poca manutenzione sulle proprie case. Fin quando questi immobili si trovano a Roma o Milano la svalutazione resta entro certi limiti perché sono mercati particolari, ma la normalità è la provincia. E lì il prezzo di una casa mai ristrutturata crolla”.

 

Dello stesso parere Mario Breglia, presidente dell’istituto di ricerca Scenari Immobiliari: “Chi compra vuole una bella casa ma sul mercato ne trova, principalmente, di brutte. I risultati possono essere due: o non si acquista, o lo si fa a prezzi ridotti, perché l’acquirente deve considerare i costi di ristrutturazione”. Il trend positivo del nuovo è, secondo Breglia, una dimostrazione di tutto ciò: “Le case nuove, costruite in città, si vendono bene e anche in poco tempo”.

 

La riscossa degli affitti. A deprimere il mercato immobiliare c’è anche un altro fattore: gli italiani stanno ricominciando ad affittare. Sono in aumento i classici contratti 4+4 ma, soprattutto, c’è stato un boom degli affitti brevi, in particolare nelle grandi città o in quelle turistiche. “Una casa che fino a qualche anno fa sarebbe stata messa in vendita, oggi viene affittata, magari su piattaforme come AirBnB - continua Breglia - ed è chiaro che, se tolgo dalla vendita uno stock di immobili ben tenuti e in ottima posizione, la qualità delle case in vendita si abbassa”. Rimangono quelle da ristrutturare, in periferia o fuori città.

 

Un caso unico. Tra le economie più avanzate l’Italia resta il fanalino di coda. Perché nel resto d’Europa e del mondo il mercato immobiliare ha iniziato a riprendersi dal 2012 per tornare in alcuni casi ai livelli pre-crisi. Secondo i dati della BIS (Bank for international settlements), tra fine 2017 e fine 2016 in tutte le economie più mature il prezzo degli immobili è cresciuto, in termini reali, del 3%. Nel frattempo il mattone italiano ha continuato la sua discesa e solo Russia e Brasile registrano performance peggiori. Spagna e Irlanda, gli altri due paesi Ue in cui il mercato immobiliare era colato a picco, sono in ripresa anche se ancora molto lontani dai livelli del 2007.

 

Scenari futuri. Il quadro resta quindi quello di un mercato depresso. Ma sulle prospettive i due esperti si dividono. Più pessimista Sgroi: “In Italia la maggior parte degli over 65 è proprietario di uno o più immobili. Quando queste persone passeranno a miglior vita, una generazione di italiani erediterà. Ma questo stock di case è destinato a finire sul mercato, sia perché non tutti potranno permettersi di mantenerle, sia perché il numero delle case sarà superiore alle persone che le erediteranno. Il risultato? Il prezzo del mattone scenderà ancora”.

 

Secondo il presidente di Scenari Immobiliari è invece solo una questione di tempo: “Il mercato immobiliare in Italia è dipendente dall’inflazione. Non appena questa riprenderà, anche i prezzi delle case si alzeranno. A patto che si riprenda anche il settore delle costruzioni. Finora la ripresa si è vista solo a Milano” conclude Breglia.

 

(La Repubblica)