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Opere edilizie e rendita catastale. L'Agenzia del Territorio deve motivare il "riclassamento"

 

La Cassazione cambia rotta: per ritoccare verso l’alto la rendita dell’immobile, l’Agenzia del territorio non può più motivare la sua decisione limitandosi a enunciare i dati catastali, ma deve spiegare quali sono le opere edilizie intervenute nel frattempo sul cespite oppure le trasformazioni urbanistiche che hanno interessato l’area di riferimento, indicando in tal caso i conseguenti provvedimenti adottati dall’amministrazione nella microzona “incriminata”. Questo, in sintesi, il nuovo orientamento di giurisprudenza che ormai si è affermato: lo conferma la stessa sezione tributaria della Suprema corte con l’ordinanza 2357/14.

Qualità ambientale

Vittoria del contribuente: il Palazzaccio decide la causa nel merito annullando il provvedimento del Territorio. La controversia nasce a Napoli, dove il Comune ha incaricato il Catasto di verificare se le vecchie classificazioni degli immobili sono ancora valide: nelle grandi città capita spesso che il valore di molti immobili risulti oggi sottostimato a causa del forte sviluppo urbano degli ultimi decenni; l’agenzia provvede e decide di incrementare la rendita dell’immobile, spiegando di aver considerato le caratteristiche dell’appartamento e dell’edificio; di più: nella zona dove sorge l’edificio le infrastrutture urbane sono migliorate e dunque risultano aumentate sia la qualità ambientale sia la capacità di produrre reddito da parte del cespite.

Work in progress

Tutto questo, però, non basta: quando l’aumento scatta perché le nuove opere pubbliche realizzate in zona offrono più comodità e lustro all’edificio, l’amministrazione è tenuta a indicare l’atto con cui ha provveduto a rivedere i parametri della microzona in cui si trova l’immobile; quando invece l’aumento ha origine nelle trasformazioni edilizie realizzate dal singolo proprietario l’atto impositivo deve indicare le modificazioni intervenute con chiarezza in modo da consentire al contribuente di conoscere i presupposti del provvedimento. Stavolta però il contribuente deve pagarsi l’avvocato da solo perché l’indirizzo giurisprudenziale favorevole a lui si è consolidato dopo che il ricorso fu proposto.

Centro decisivo

La Cassazione, peraltro, torna a un vecchio indirizzo interpretativo, abbandonato da anni. La svolta arriva con la sentenza 6929/12 e dopo arrivano altre decisioni innovative da altre giurisdizioni. La sentenza 1621/13 del Tar Puglia annulla i provvedimenti del Comune che ha modificato la rendita degli immobili in base alla Finanziaria 2005 suddividendo il territorio in aree non omogenee: in questo modo, osservano infatti i magistrati amministrativi, il sistema delle microzone non funziona. L’amministrazione deve invece dar conto di quanto il valore di mercato del bene si discosti da quello catastale nella porzione di territorio in cui il fabbricato risulta localizzato rispetto alla media delle altre zone cittadine. E bisogna specificare i rapporti percentuali e il gap individuato, pena la nullità dell’atto: stop, dunque, alle decisioni del Comune che individuano le varie porzioni di territorio della città senza tener conto, ad esempio, che il peso del centro storico è di gran lunga superiore a quello delle aree periferiche.

Operazione trasparenza

Il Comune, in particolare, non può aumentare la rendita catastale alla casa solo perché ha rifatto le strade nel quartiere. Lo stabilisce la commissione tributaria provinciale di Lecce con la sentenza 536/03 che dichiara illegittimo l’accertamento in cui si attribuisce una classe di merito superiore a tutti gli immobili della microzona richiamando soltanto gli interventi realizzati dall’amministrazione su viabilità e arredi urbani. Per rivedere gli estimi, infatti, non basta all’ente locale richiamare la riqualificazione del rione ma è necessario fornire al contribuente una serie di informazioni importanti: le modalità di rilevazione dei valori medi, gli atti di trasferimento monitorati e rilevati, la metodologia, la bontà dei sistemi di rilevazione, la menzione specifica dei rapporti e del relativo scostamento. Serve insomma un confronto con le unità-tipo.

 

(Il Messaggero)