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Per l'amministratore nuove responsabilità, preparazione e aggiornamento professionale

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Pubblicato Martedì, 16 Settembre 2014 22:12

 

di Lucilla Quaglia

 

A poco più di un anno dall'entrata in vigore, la normativa che ha rivoluzionato la vita di condominio ha raccolto consensi, ma anche critiche da alcuni studiosi della materia. La riforma, approvata con la legge n.220 dell'11 dicembre 2012, suscita perplessità tra gli addetti ai lavori anche per non pochi problemi applicativi. “Quella in atto – spiega l’avvocato Ferdinando Della Corte, consulente Anaci Roma - è una rivoluzione normativa che, se applicata seriamente, cancellerà gli amministratori improvvisati o maneggioni. Se applicata in modo letterale e cieco farà sparire tutti gli amministratori”. “Se dovessi riassumere in una sola frase l’essenza dell’intera riforma - prosegue Della Corte - paradossalmente farei riferimento al punto uno dell’articolo 1130 del codice civile, cioè ad un punto non modificato dalla riforma: “L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea”. Infatti le numerose e a volte fin troppo variegate novità introdotte dal nuovo testo sono una concreta esplicazione del principio enunciato. Il risultato, voluto dal legislatore riformatore, è stato di ridurre in molti casi l’amministratore ad un mero esecutore svilendone la professionalità”.

Obblighi

Ed ecco le novità. Il primo comma dell’articolo 1129 del codice civile dispone l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore condominiale quando i condomini siano più di otto. In precedenza la norma prevedeva l’obbligatorietà allorché i condomini fossero più di quattro. “Sarebbe stato molto più utile il contrario – sottolinea Della Corte - vale a dire aumentare il ventaglio dei casi in cui rendere obbligatoria la nomina. Basti pensare che la riforma non impone la nomina dell’amministratore nel caso di un edificio composto da decine di unità immobiliari la cui proprietà sia in capo a poche persone (ad esempio la società costruttrice), nonostante la rilevanza economica della gestione”.

Nomina e contratto

Il contratto di nomina dell’amministratore non è più concluso con la proposta del candidato e l’accettazione/nomina da parte dell’assemblea, bensì con tre elementi: proposta del candidato, delibera assembleare e poi accettazione della nomina da parte del candidato. Il legislatore ha inoltre imposto all’amministratore di comunicare contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione, il locale dove si trovano i registri e i giorni e l’ora in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. “Il mio suggerimento agli amministratori – aggiunge Della Corte - è di inviare la loro candidatura ovviamente per iscritto già corredata di tutti gli elementi chiesti dalla legge, soprattutto quelli relativi ai compensi, scrivendo in calce che tale proposta si debba intendere, in caso di loro elezione, anche come formale accettazione della nomina ad ogni effetto di legge e in particolare in base al secondo comma dell’articolo 1129 del codice civile”.

Assicurazione

L’amministratore deve essere coperto da idonea polizza assicurativa per i rischi professionali, così come indirettamente previsto dal terzo comma dell’articolo 1129 del codice civile. I massimali della polizza devono essere adeguati dall’amministratore se durante il suo mandato vengano deliberati lavori straordinari. La legge non chiarisce però chi debba farsi carico della spesa di tale adeguamento: se l’amministratore o i condomini.

Conto corrente

Il settimo comma dell’articolo 1129 del codice civile impone all’amministratore di far transitare qualsiasi somma, sia in entrata che in uscita, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio. Ma non sempre è possibile tenere questo comportamento: è stato già sollevato da molti il problema della piccola cassa per le spese minute.

Revoca

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. “Ritengo la necessità e l’opportunità – conclude Della Corte - che solo una norma contrattuale possa disporre modalità di revoca diverse da quelle previste dal codice civile”.

Compenso

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Passaggio delle consegne

In capo all’ex amministratore vige l’obbligo della consegna di tutta la documentazione a seguito della cessazione dell’incarico. Non è legittimato a trattenerla neppure nel caso in cui debba ancora ricevere il suo compenso o sia creditore per altre ragioni (anticipazioni) nei confronti dei condomini. L’amministratore cessato, in forza dell’ottavo comma dell’articolo 1129 del codice civile, è ora però tenuto “… ad eseguire le attività urgenti che evitino pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.”

 

(Il Messaggero)