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Condominio: impugnata l'assemblea indetta senza rispetto delle regole

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Pubblicato Giovedì, 06 Settembre 2012 18:52

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla corretta redazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in considerazione dei numerosi errori che vengono frequentemente compiuti e che danno adito ad impugnazioni e contenziosi giudiziari che finiscono per aumentare i problemi di gestione della vita condominiale. Molto spesso sussistono incertezze sulle modalità di convocazione nell’ipotesi di comproprietari o nell’ipotesi di trasferimento di proprietà.
Termine e contenuto
L’avviso dell’assemblea deve giungere al destinatario almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione e deve contenere l’elenco dei punti sui quali i convenuti sono chiamati a deliberare. Oltre all’ordine del giorno, nell’avviso di convocazione dovranno risultare chiaramente: luogo, data e ora in cui si terrà l’assemblea in prima ed in seconda convocazione. Se l’ordine del giorno è incompleto la delibera è annullabile. La convocazione deve essere preferibilmente inviata con raccomandata con avviso di ricevimento, in modo da accertare che la comunicazione sia stata correttamente data a tutti gli interessati. L’assemblea non può deliberare validamente se non risulta che tutti i condomini siano stati regolarmente chiamati a partecipare. Vi sono comunque dei casi in cui l’assemblea è valida nonostante il fatto che non tutti siano stati regolarmente convocati, quando ad esempio tutti gli aventi diritto siano comunque presenti, perché in tale ipotesi eventuali vizi o irregolarità di convocazione si considerano rimediati.
Ordine del giorno
L’eventuale delibera approvata su un punto non inserito all’ordine del giorno è annullabile. Nell’ipotesi in cui l’assemblea non riesca ad esaurire la discussione dei punti su cui è chiamata a deliberare, la seduta può essere aggiornata successivamente, senza che sia necessaria una seconda convocazione, purché tutti i presenti siano d’accordo e purché gli assenti siano avvisati. Gli argomenti discussi al punto ultimo denominato “varie ed eventuali” non possono essere oggetto di decisione definitiva. Se ad un condomino viene impedito di discutere e votare su uno dei punti all’ordine del giorno, la relativa delibera è nulla e tale invalidità può essere fatta valere in qualsiasi tempo da chiunque.
Comproprietari
In caso di comproprietari di un immobile, l’amministratore dovrebbe convocare tutti gli interessati, ma la giurisprudenza ha ritenuto sufficiente la prova, anche presuntiva, che l’avviso inviato a uno solo sia comunque stato portato a conoscenza anche dell’altro. Si tratta di una ipotesi molto comune, se i coniugi sono in regime di comunione dei beni. Alla prova per presunzione non si può accedere se i coniugi sono separati o se i comproprietari risiedono in luoghi diversi l’uno dall’altro. All’assemblea possono partecipare entrambi o soltanto un comproprietario, ma il voto deve essere espresso soltanto da un partecipante.
Alienazione di immobile
In caso di alienazione dell’immobile, è necessario prontamente dare comunicazione all’amministratore, in modo che quest’ultimo possa convocare il nuovo proprietario. Più problematica è l’ipotesi di morte di un condomino, perché la giurisprudenza ha ammesso che se l’amministratore sia a conoscenza dell’evento non è obbligato a fare alcuna ricerca in capo agli eredi, spettando solo a questi ultimi di dare opportuna notizia ai fini dell’avviso di convocazione.

(Fonte: Il Messaggero)