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La casa si può vendere a un euro

La vendita a prezzo irrisorio di un immobile non inficia l’operazione e, quindi, la disciplina tributaria è quella ordinariamente applicabile (Iva o registro) agli atti a titolo oneroso. Non si profila il potenziale reato da sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte

 

di Fabrizio G. Poggiani

 

La vendita a prezzo irrisorio di un immobile non inficia l'operazione e, quindi, la disciplina tributaria è quella ordinariamente applicabile (Iva o registro) agli atti a titolo oneroso. Non si profila, nemmeno per il Notaio, il potenziale reato da sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte se l'atto non risulta simulato o realizzativo di atti fraudolenti, finalizzati a rendere inefficace la riscossione di natura coattiva.

 

Questa la sintesi dello studio n. 122-2018/T del Consiglio nazionale del notariato, approvato lo scorso 13 dicembre dalla commissione adita, avente a oggetto i profili fiscali delle cessioni di immobili a prezzo irrisorio.

 

Il documento tende a verificare quale sia il regime tributario applicabile a tali vendite ovvero a quelle cessioni concluse con una contropartita di denaro inferiore al valore di mercato, anche a zero, nelle quali, però, le prestazioni delle controparti risultano bilanciate.

 

La cessione immobiliare di cui trattasi è comunque un'operazione a prestazioni corrispettive e, a prescindere dal prezzo praticato, a condizioni bilanciate e quindi la stessa, per il notariato, risulta assoggettabile all'imposizione proporzionale, in ossequio alla disciplina speciale degli atti di trasferimento aventi a oggetto i beni immobili; peraltro, la vendita «a prezzo vile» può essere posta in essere anche da soggetti legati da un vincolo di parentela (Cassazione, sentenza 5843/2018).

 

Tale impostazione è replicabile anche nel caso in cui la vendita a prezzo irrisorio venga configurata come una liberalità indiretta, dopo l'introduzione del comma 4-bis, dell'art. 1, dlgs 346/1990; la norma richiamata, infatti, dispone che l'imposta di donazione non si applica alle liberalità collegate ad atti riguardanti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari, qualora per l'atto sia prevista l'applicazione proporzionale dell'imposta di registro o dell'Iva.

 

Soltanto nel caso in cui il contratto sia riconducibile come un negozio «misto» con donazione si potrebbe nutrire il dubbio di un trattamento tributario diverso, con applicazione dell'art. 25 del dpr 131/1986 (Tur) e, quindi, con un trattamento differenziato per la parte gratuita, rispetto alla quota trasferita a titolo oneroso; verifica da fare, segnala il notariato, caso per caso.

 

La medesima conclusione anche per le vendite «a zero», sia dell'applicazione del regime fiscale a titolo oneroso sia gratuito, con l'ulteriore possibilità di applicare anche a tali casistiche (prezzo irrisorio) il regime del cosiddetto «prezzo-valore», di cui al comma 497, dell'art. 1, legge 266/2005, stante il fatto che il legislatore ha disposto che la modalità è applicabile «indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato in atto», pur dovendo procedere, in atto, all'indicazione di un corrispettivo.

 

Il documento analizza ulteriormente la vendita con prestazioni ulteriori a carico dell'acquirente, con la possibilità di applicare Iva o registro o entrambe, nonché l'acquisto da parte sia di soggetti privati che non operano come imprese e lavoratori autonomi sia di imprese e chiude affermando che alle dette vendite, a prezzo vile, non si devono rendere applicabili le disposizioni di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, di cui all'art. 11, dlgs 74/2000, se l'atto non risulta simulato o compiuto nell'ambito di atti fraudolenti sui propri beni o su altri beni, tali da rendere inefficace la procedura di riscossione coattiva.

 

21/03/2019

(Italia Oggi)